2026年第四季，香港住宅楼市正处于一个关键转折点。过去一年积累的市场购买力逐步释放，内地跨境资金政策收紧与美国联储局加息这两股力量的相互影响开始显现，楼价上涨势头明显减缓，市场进入“整固期”并转向“以价换量”的阶段。

回顾第三季，香港住宅市场已呈现整固趋势。中原地产数据显示，第三季整体住宅楼宇买卖录得13,242宗，按季大幅减少40.2%。差估署最新数据亦显示，今年首8个月私宅售价指数累计上涨约7%，但7至8月楼价已开始出现约0.8%的回落。

受美国联储局利率转向、股市波动及内地收紧跨境资金政策影响，戴德梁行修正后市预测，态度趋于审慎。该行副董事总经理及香港研究部主管邓淑贤表示，考虑到第三季交投放缓，全年住宅成交预测从上一季估计的约7.5万宗，下调至约6.7万至6.8万宗水平。楼价方面，若第四季利率再次上调，楼市短期将以整固为主，因此全年住宅楼价升幅预计约7%。

内地买家：撑起香港楼市的“半边天”

香港住宅楼市本轮复苏中，内地买家的推动作用明显。2024年香港取消针对非居民购房者的税收后，内地客涌入香港房地产市场，规模迅速扩大，购房量约占香港总购房量的三分之一。

据第一太平戴维斯数据，今年首季在至少1亿港元的楼市交易中，内地买家占比超过一半，相比2025年约40%的比例进一步上升。美联物业研究中心于2026年3月发布的《内地买家深度分析报告》显示，香港楼市全面撤辣两年后（2024年3月至2026年2月），内地买家入市情况急剧增加，期内一二手住宅注册量达27,702宗，较撤辣前激增1.63倍；涉及资金约2,884亿港元，其中高达60.3%流入一手市场。

然而，支撑这一轮升势的外部条件正在松动。内地自年中起开始收紧跨境资金政策，戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明在发表2026年第三季香港物业市场回顾及展望时表示，该行9月录得的询价量，相对于5月的年内高位回落约35%。与此同时，美国联储局9月加息0.25厘，年底前可能再加，香港银行的按揭利率面临跟随上调的压力。跨境资金通道收窄与融资成本上升同时发力，产生了双重抑制效应。

面对第三季交投放缓，发展商随即于季尾变阵，接连以贴近市场甚至低于市价的价格部署。其中油塘擎海首批折实平均尺价跌穿1.4万港元，较2023年油塘亲海駅“深水炸弹价”每尺14,997港元更低，创近十年九龙市区新盘新低。踏入第四季，相信楼市继续由一手主导，“以价换量”将成为发展商的主要策略。

从“增量叙事”到“存量博弈”

尽管短期整固，大行花旗对香港楼市中期前景仍维持正面看法，预测2027年本港楼价升6%，租金创新高，同样升6%。

花旗指出，政府新的《长远房屋策略》人口方面预测保守，低估未来家庭形成的速度。长策订下的2027至2036年度最新私人房屋供应目标为12.6万伙，按年跌5%，亦即每年1.26万伙，并较10年前（2016至2025年度）的19万伙目标低34%。需求则大致稳定，按年持平，较10年前跌8%，公私营比例为70/30。随着新供应更集中于北部都会区，花旗认为核心区的供应前景将更为紧张。

该行指，学生流入带来额外需求上行空间。香港在2015至2025年学生签证增加51,000张；而2030年非本地学生10万人的目标，在五年计划下只意味每年增长4,000人。由此推算的需求为23,000个单位（假设每个单位住2名学生），现时已经按年增长45%，即增加7,200个单位，抵消了家庭组成速度放缓。随着香港加速发展成为教育枢纽，预计需求有进一步上升空间。

花旗认为，官方需求预测可能低估未来家庭组成数目。按长远房屋策略预计，2027至2036年人口增加41.8万至806万，只会带来18.68万个新家庭；对比2015至2025年，当时人口仅增长20万，已带来30.4万个新家庭。该行又预期人才与学生流入会带来需求上行空间；香港的递延收益税改革，有机会成为短期催化剂，吸引金融专才。

该行指，私人住宅落成量预计于2027年跌至15,400伙，而2025年为18,400伙；2026年为17,000伙。基于2023至2025年的土地供应，预计2028年落成量维持在相近低位。2026年首8个月一手成交量按年增长10%至14,300伙；该行估计2026年销售按年升3%至21,100伙。

在专才、学生及新来港人士的租赁需求支持下，政府租金指数首8个月累计上升约4.9%。租务市场表现相对强韧，戴德梁行预计全年住宅租金有望升5%至7%。租金涨幅跑赢售价，意味着“供平过租”的逻辑正在部分区域重新成立，这或许是楼市最扎实的底部支撑。

这场楼市起伏的本质，是香港住宅市场正在告别一个由南下资金主导的“增量叙事”，回归到一个由本地刚需与专才流入共同支撑的“存量博弈”。前者来得迅猛，去得也快；后者虽然缓慢，却更为持久。对于市场参与者而言，理解这两种力量的消长节奏，或许比关注短期楼价波动更为重要。

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